SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LUXXCITÉ
SECTION I: DE L'ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE
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1038. La copropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.
Commentaires du ministre de la Justice
Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose.
1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article est nouveau. Il a pour but de donner à la copropriété la personnalité juridique et de préciser la vocation de la personne morale que constitue le syndicat formé de la collectivité des copropriétaires. Le syndicat constitue une personne morale entièrement régie par le Code civil. Elle n’est pas une personne régie par la Loi sur les compagnies, car passer par le biais de la compagnie pour octroyer la personnalité juridique à la copropriété aurait constitué un artifice, non seulement inutile sur le plan théorique, mais aussi difficile d’application. En effet, les concepts de la Loi sur les compagnies cadrent mal avec ceux relatifs à la copropriété et l’application de ses dispositions aurait pu mettre en péril la survie du syndicat et la validité des actes accomplis au nom des copropriétaires. Au surplus, l’utilisation de ce véhicule aurait nécessité de créer de multiples exceptions à la loi et, en outre, il aurait fallu néanmoins conserver l’ensemble des dispositions sur l’organisation de la copropriété, car celle-ci commande une organisation fort différente de celle de la compagnie. Il suffit de penser aux droits de vote et au nombre de voix nécessaire pour prendre certaines décisions pour s’en convaincre. Si, dans les états de common law, le législateur fait de la copropriété une compagnie, c’est dans le seul but de conférer la personnalité juridique à la copropriété. Au Québec, cet objectif est atteint en utilisant le concept de personne morale qu’offre le nouveau code. L’emploi du mot syndicat pour désigner la collectivité des copropriétaires, s’inspire du droit français. Le premier sens de ce mot, en français moderne, désigne une association qui a pour objet la défense d’intérêts communs. Si, au Québec, ce terme ne s’est appliqué qu’à des associations de travailleurs, son usage est beaucoup plus répandu en France. On y retrouve des syndicats financiers constitués pour placer des titres d’entreprise, des syndicats d’initiative touristique, des syndicats de services et, en matière de copropriété, des syndicats de propriétaires.
1040. La copropriété divise peut être établie sur un immeuble bâti par l'emphytéote ou sur un immeuble qui fait l'objet d'une propriété superficiaire si la durée non écoulée des droits, au moment de la publication de la déclaration, est supérieure à 50 ans. En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l'égard du propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose ou de la propriété superficiaire, d'une manière divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction, des obligations divisibles de l'emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est tenu des obligations indivisibles.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article reprend l’article 441b.1, ajouté au Code civil du Bas Canada en 1988, par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose (L.Q., 1988, chapitre 16). Cet article visait à mettre fin aux incertitudes, relativement à la possibilité de constituer une copropriété sur un immeuble bâti sur un emphytéote. Il édicte des conditions minimales à respecter, dans un tel cas, pour protéger les acheteurs. Cet article permet, de la même manière, de constituer une copropriété sur un immeuble faisant l’objet d’une propriété superficiaire. Les articles 1785 et suivants qui établissent des règles particulières à la vente d’immeubles à usage d’habitation complètent cet article, car ils exigent, dans certains cas, que la vente d’une copropriété soit précédée d’un contrat préliminaire et d’une note d’information, laquelle doit, notamment, indiquer les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet, ainsi que plusieurs autres renseignements utiles pour un copropriétaire. L’emphytéose est un outil de développement des terrains urbains, qui permet la réalisation de projets immobiliers à des coûts moindres et souvent sur des terrains bien situés, détenus par des municipalités ou d’autres propriétaires qui ne désirent pas les aliéner. L’article 1040 prend donc en considération ces avantages et aussi le fait que la protection de l’acheteur réside souvent davantage dans une information adéquate sur ses obligations et ses droits plutôt qu’en une interdiction. Par ailleurs, compte tenu de l’absence de droit de propriété, dans le fonds servant de support à la construction tenue en copropriété, l’article 1082 accorde au syndicat un droit de préférence pour acquérir les droits du propriétaire ou du tréfoncier de l’immeuble et l’article 1198 prévoit la possibilité de renouveler le contrat d’emphytéose, lorsqu’il porte sur un terrain sur lequel est bâti l’immeuble détenu en copropriété, ou lorsqu’il porte à la fois sur un terrain et sur un immeuble bâti, sans qu’on ait besoin d’y faire de nouvelles constructions ou plantations ou de nouveaux ouvrages, autres que des impenses utiles.