SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LUXXCITÉ
SECTION III- DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
1. — Du contenu de la déclaration
1052. La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article nouveau vise à simplifier la déclaration de copropriété, en ne mélangeant pas les aspects techniques de la déclaration et les dispositions générales et réglementaires. Pour ce faire, la déclaration est divisée en trois parties distinctes: l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est indiqué dans les articles qui suivent.
1053. L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes. Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article indique quel doit être le contenu de l’acte constitutif de copropriété. Cet acte contiendra les dispositions d’ordre général et de nature permanente qui régissent la copropriété: la destination de l’immeuble, la valeur relative des fractions, le nombre devoir qui s’y attachent, etc. Les dispositions régissant la vie en copropriété, d’application quotidienne, se trouveront dans le règlement (art. 1054). En ce qui concerne la valeur relative des fractions, l’article prévoit obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété la méthode suivie pour établir la valeur relative de chaque fraction, laquelle tient compte des critères indiqués à l’article 1041. La connaissance de cette méthode devrait permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction, en vertu de l’article 1068.
1054. Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.
Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article édicte le contenu du règlement de l’immeuble; il s’inspire des articles 441l et 442c C.C.B.C. Le règlement, destiné à régir les questions de vie quotidienne en copropriété, notamment celles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des lieux, pourra être modifié plus facilement que l’acte constitutif de copropriété. La notion de règlement de l’immeuble existe aussi en matière de bail d’un logement (art. 1894 et 1897).
1055. L'état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble. Il contient aussi une description des droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article précise le contenu de l’état descriptif de la déclaration de copropriété, contenu de nature technique et généralement assez volumineux.
1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article reprend en un seul article les articles 441o et 441p C.C.B.C.
1057. Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article nouveau clarifie le droit antérieur, dans la mesure où il existait un doute sur l’opposabilité de la déclaration de copropriété au locataire d’une partie privative. Cet article permet donc de soumettre tous les occupants d’un immeuble détenu en copropriété aux mêmes règles juridiques, relativement à la jouissance des lieux habités, tout en préservant les droits du locataire ou de l’occupant de ne pas se voir opposer un règlement qu’il ignore. L’exemplaire du règlement de l’immeuble pourra être remis au locataire par le copropriétaire, mais le syndicat pourra aussi le faire pour éviter que le défaut d’un copropriétaire ne puisse nuire aux droits des autres copropriétaires. En ce qui concerne le locataire d’une partie privative, le règlement de la copropriété doit jouer le même rôle que celui joué par le règlement de l’immeuble, visé à l’article 1894 .C.B.C.
1058. À moins que l'acte constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, une fraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance, périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée dans ce but. Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractions qui peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre maximum de personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et les obligations de ces occupants.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article fait état d’un nouveau concept en propriété, connu sous le nom de multipropriété ou de temps partagé (de l’anglais time sharing). Cette modalité de copropriété consiste à regrouper, dans un même immeuble, plusieurs personnes qui ont la jouissance périodique et successive d’un même appartement. Elle est utilisée généralement dans des lieux de villégiature. L’effet principal de l’article n’est pas de régir la multipropriété, mais d’obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété que l’immeuble, en totalité ou en partie, est détenu suivant cette formule. L’information fournie vise à permettre à ceux qui acquièrent des droits dans l’immeuble de le faire en connaissance de cause. Cet article est complété par le 3o de l’article 1098 du code; on y impose une majorité spécifique aux copropriétaires qui voudraient modifier la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une partie privative suivant cette formule. Il est aussi complété par d’autres dispositions qui sont ajoutées au chapitre de la vente, en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation et qui obligeront les promoteurs d’un projet à remettre certains documents préalablement à la vente du droit.
2. De l'inscription de la déclaration
1059. La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions. La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l'immeuble; les modifications sont signées par le syndicat.
Commentaires du ministre de la Justice
Le premier alinéa de cet article établit la forme suivant laquelle la déclaration de copropriété doit être faite; il reprend, en substance, l’article 441m C.C.B.C. Il s’en distingue, toutefois, puisqu’il n’exige la forme notariée en minute que pour les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des immeubles. Afin de faciliter ’administration de la copropriété, la modification du règlement de l’immeuble pourra être faite sans cette formalité. Le second alinéa détermine les personnes qui doivent signer la déclaration de copropriété. Il reprend la première partie du deuxième alinéa de l’article 441m C.C.B.C., mais y ajoute que les modifications doivent être signées par le syndicat. Enfin, à la différence de l’article 441m C.C.B.C., qui exigeait la signature des créanciers privilégiés, l’article n’exige pas celle des créanciers prioritaires.
1060. La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, il suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat. Le cas échéant, l'emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l'inscription au propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article traite de la publication de la déclaration de copropriété et des modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. Il s’inspire de l’article 441m C.C.B.C. Il simplifie, cependant, l’inscription des droits, car les modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif ne seront inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. La règle du second alinéa vise à informer le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire de l’existence de la copropriété.
1061. L'inscription d'un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des parties communes qui y est afférente, sans qu'il y ait lieu de faire une inscription sous le numéro d'immatriculation des parties communes.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article nouveau simplifie les modalités d’inscription des droits au bureau de la publicité des droits.
1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.
Commentaires du ministre de la Justice
Cet article reprend substantiellement les articles 441m et 441n C.C.B.C.