SECTION IV- DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

 

1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article relatif aux droits du copropriétaire sur sa fraction reprend l’article 441h C.C.B.C. Il précise cependant l’existence d’une autre restriction aux droits d’usage et de jouissance des parties privatives et communes: l’obligation de respecter le règlement de la copropriété.

 

 

1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance et au fonds d'autoassurance, constitués respectivement en application des articles 1071 et 1071.1. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article établit l’obligation, pour les copropriétaires, de contribuer aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 et il précise la mesure de la contribution. Il doit se lire avec l’article 1041, lequel énonce les critères pour établir la valeur relative d’une fraction et l’article 1068 qui permet à un copropriétaire de demander la révision de la répartition des charges communes et de la valeur relative des fractions. L’article vise à empêcher, comme le permettait auparavant l’article 441k C.C.B.C., que le déclarant fixe arbitrairement les charges communes et que, notamment, il attribue une contribu tion peu élevée pour les fractions qu’il détient ou vend à des amis ou parents, et cela au détriment de l’ensemble des copropriétaires.

 

Commentaires de Condolegal.com

L'article 1064 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, et ce, en concordance avec l'introduction d'une obligation pour les syndicats de copropriété de se constituer un fonds d'autoassurance, prévu au nouvel article 1071.1 du Code civil du Québec. Cette modification n'est pas entrée en vigueur.

 

 

1064.1 Chacun des copropriétaires doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers dont le montant obligatoire minimal est déterminé par règlement du gouvernement.

 

Commentaires de Condolegal.com

L'article 1064.1 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Il vient obliger tout copropriétaire à souscrire une assurance responsabilité civile. Le montant minimal de couverture sera établi par règlement du gouvernement. Cet ajout n'est pas entré en vigueur.

 

 

1065. Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire.

 

Commentaires du ministre de la Justice

La lecture de cet article nouveau doit se faire avec l’article 1066, qui permet au syndicat de donner au locataire certains avis, avec l’article 1057 qui prescrit au syndicat de remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble au locataire et aussi avec l’article 1079 qui prévoit que le syndicat peut demander la résiliation d’un bail, à certaines conditions.

 

 

1066. Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents. Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, dans le premier alinéa, reprend en substance le droit antérieur, mais il y ajoute en précisant qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, à l’intérieur de sa partie privative, de travaux urgents qui n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps. Selon le second alinéa, lorsque la partie privative est louée, le syndicat peut donner au locataire certains avis. Essentiellement, ce sont les avis que le locateur doit donner au locataire dans le cas d’amélioration majeure ou de réparation. Cette précision a pour but d’éviter qu’un locataire s’oppose à ces travaux sous le prétexte qu’il n’a pas reçu l’avis prévu aux articles 1922 et 1931. Une telle situation pourrait notamment se produire lorsque le copropriétaire locateur est à l’extérieur du Québec ou autrement absent.

 

 

1067. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 442l C.C.B.C., relatif au préjudice subi par un copropriétaire à cause de l’exécution de certains travaux; on y précise cependant que la responsabilité de l’indemnisation peut être soit à la charge du syndicat, soit à la charge de certains copropriétaires, selon que les travaux sont demandés ou non par le syndicat.

 

 

1068. Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes. Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il s’inspire du droit français et permet à un copropriétaire, à certaines conditions, de demander la révision de la répartition des charges et de la valeur relative de sa fraction si l’écart entre ces deux points de référence est de plus d’un dixième. La norme mathématique qu’il introduit vise à éviter des variations trop importantes dans l’appréciation de cet écart; elle est aussi plus facile d’application et facilite donc la révision judiciaire. L’article doit se lire avec les articles 1041 et 1064 du nouveau code. Il comble donc une lacune, en ce qu’il permet à un copropriétaire de corriger les inégalités dans la répartition des charges, ce que le droit antérieur ne permettait pas, en raison, entre autres, de l’article 441k C.C.B.C.

 

 

1069. Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition. Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.

L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il a pour but de permettre à l’acheteur d’une fraction de copropriété de connaître l’état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur. Il s’agit d’une mesure de protection pour l’acheteur.

Notification des auteurs Yves Joli-Coeur et Yves Papineau sur le commentaire du ministre de la Justice

 

NDLR: Les modifications apportées à l’article 1069 C.C.Q., entrées en vigueur en juin 2002, rendent caduque la jurisprudence antérieure ayant trait aux arrérages de charges communes, lors d’une prise en paiement par un créancier hypothécaire. En effet, cette jurisprudence avait généralement établi que les créanciers hypothécaires n’étaient responsables des contributions aux charges communes impayées qu’à compter du jugement transférant la propriété de la fraction ou de la vente en justice, occasionnant bien souvent un manque à gagner au syndicat, pour toute la période durant laquelle le copropriétaire était en défaut. Devant une telle situation inéquitable, le législateur a introduit une nouvelle règle qui doit être considérée d’ordre public, de sorte qu’elle prévaut sur toute disposition contraire contenue dans la déclaration de copropriété. Nous sommes en effet d’avis que les clauses contenues dans les déclarations de copropriété excluant les créanciers hypothécaires de l’obligation aux arrérages de charges communes sur la fraction qu’ils obtiennent en exerçant leurs droits hypothécaires, sont devenues inopérantes.