SECTION VII- DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

 

1087. L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées, l’information sur les questions traitées à l’assemblée annuelle doit leur être transmise. Cet article, de droit nouveau, précise les documents qui doivent accompagner l’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires pour atteindre cet objectif. Les règles relatives à la procédure et à la tenue des assemblées des personnes morales contenues dans le livre Des personnes s’appliquent aux assemblées des copropriétaires.

 

 

1088. Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour. Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, donne la possibilité aux copropriétaires de faire inscrire à l’ordre du jour les points qu’ils veulent voir traiter.

 

 

1089. Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article maintient le principe de l’article 442e C.C.B.C., et établit que le quorum est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Mais il précise, pour éviter que des décisions importantes ne se prennent après qu’une partie importante des copropriétaires ait quitté la réunion, qu’un ajournement de l’assemblée doit être prononcé, à la demande d’un copropriétaire, lorsque le quorum n’est plus maintenu. De plus, le second alinéa règle le cas où le quorum à une assemblée n’est pas atteint. Cette disposition a pour but d’éviter que la tenue d’une assemblée soit indéfiniment reportée.

 

 

1090. Chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

 

Commentaires du ministre de la Justice

La première partie de cet article reprend la règle énoncée à l’article 442d C.C.B.C., relativement au nombre de voix des copropriétaires. On y précise cependant la répartition des voix, en cas d’indivision, portant sur la fraction.

 

 

1091. Lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il limite le nombre de voix dont un copropriétaire peut disposer pour éviter qu’une seule personne, qu’elle soit ou non promoteur, ne contrôle les destinées de la copropriété. L’article comble une lacune du droit antérieur qui permettait à une personne, indéfiniment, de contrôler la copropriété et d’imposer aux copropriétaires sa volonté. Les abus qui pouvaient résulter de cette situation, ainsi que les déficiences que cela entraînait dans l’administration pouvaient mettre en péril la copropriété. Cet article est complété par les articles 1092, 1093 et 1099.

 

 

1092. Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25% par la suite.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il vise à limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction, sur une période de trois ans, du nombre de voix qu’il détient. Est toutefois exempté de la réduction des voix, le nombre de voix attachées à la fraction qui sert de résidence au promoteur. La période de trois ans est suffisamment longue pour protéger les intérêts des promoteurs et suffisamment courte pour ne pas décourager l’initiative des copropriétaires. Cette règle n’est applicable qu’aux copropriétés comptant cinq fractions ou plus. La règle prescrite à l’article 1091 s’appliquera, le cas échéant, au promoteur d’une copropriété comptant moins de cinq fractions.

Différentes formules législatives ont été employées dans divers pays pour limiter la période de contrôle du promoteur. Ainsi, en Floride, des dispositions ont été adoptées pour permettre aux copropriétaires de nommer des personnes au conseil d’administration en fonction du nombre de fractions vendues. En Virginie, des dispositions limitent la période de contrôle du promoteur sur le conseil d’administration. En Ontario, toute vente d’une fraction par un promoteur est réputée comporter l’obligation, pour lui, de prendre les mesures nécessaires pour vendre, sans délai, les autres fractions. 

L’article 1092 est un amalgame des diverses solutions retenues en Virgine et en France. Parmi toutes celles qui ont été examinées, elle paraît la plus susceptible de tenir compte à la fois de l’intérêt du promoteur et de celui de l’ensemble des copropriétaires.

 

 

1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il indique qui doit être considéré comme promoteur d’une copropriété. La notion de promoteur, d’utilisation courante dans la pratique, ne correspond pas à une réalité juridique précise. En effet, suivant les cas, le promoteur peut être le constructeur, un maître d’oeuvre ou un propriétaire vendeur. Il peut aussi être un créancier qui a participé au financement du projet et qui, au moment de l’inscription de la déclaration, est propriétaire de plus de la moitié des fractions. L’article recouvre ces diverses réalités et vise directement la personne qui est la première intéressée dans le projet, en faisant la promotion de la vente et en exerçant le contrôle dans les premières années.

 

 

1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes, sa contribution au fonds de prévoyance ou au fonds d'autoassurance, est privé de son droit de vote.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau. Il vise à donner au syndicat un outil pour assurer le paiement des charges communes. Les articles 2724 et 2729 accordent pour leur part une hypothèque légale au syndicat pour le paiement de ces charges et des contributions au fonds de prévoyance.

 

Commentaires de Condolegal.com

L'article 1094 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par le projet de loi 141, afin d'ajouter le défaut de contribuer au fonds d'autoassurance, pendant plus de trois mois, comme motif de perte de droit de vote lors d'une assemblée des copropriétaires.Cette modification n'est pas entrée en vigueur.

 

 

1095. La cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, vise à ne pas rendre opposable au syndicat la cession des droits de vote qui ne lui est pas dénoncée. Il assure un meilleur contrôle des personnes habilitées à voter aux assemblées de copropriétaires et aussi une transmission valable des avis de convocation à ces assemblées. La cession des droits de vote est une clause fréquente dans les contrats constitutifs d’hypothèque sur une fraction. Cependant, l’intérêt du créancier hypothécaire à voter aux assemblées des copropriétaires est limité, puisque peu de décisions prises par le syndicat sont susceptibles de modifier la valeur de sa sûreté. L’article pose une règle suffisamment souple pour permettre de notifier la cession des droits, en précisant la nature des droits à l’égard desquels le créancier se réserve un droit de vote.

 

 

1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend le principe contenu dans l’article 442e C.C.B.C.; il établit que les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix. Il précise aussi que les erreurs matérielles dans la déclaration peuvent être corrigées à la même majorité, ce qui n’était pas le cas sous l’empire du Code civil du Bas Canada. Lu avec le 4o de l’article 1097, l’article 1096 permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité des voix, ce qui n’était pas le cas auparavant, puisque les règles de fonctionnement de la copropriété faisaient partie de la déclaration et que celle-ci, pour être modifiée, devait l’être à la double majorité prévue à l’ancien article 442f.

 

 

1097. Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:

1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;

2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442f C.C.B.C. Comme il a été mentionné à l’article précédent, la double majorité qui y est prévue n’est nécessaire pour modifier la déclaration de copropriété qu’à l’égard de deux de ses parties: l’acte constitutif de copropriété et l’état descriptif des fractions.

 

 

1098. Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1° Qui changent la destination de l'immeuble;

2° Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble;

3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double: les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété

 

 

1099. Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau précise que lorsque le nombre de voix dont peut disposer un copropriétaire ou un promoteur est réduit en vertu des articles 1091 et 1092, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote exigeant la majorité en nombre et en voix.

 

 

1100. Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l'accord de l'assemblée, à la condition d'obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble des parties privatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont attachés. Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du syndicat.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article vise à permettre aux copropriétaires de parties privatives contiguës de modifier les limites de leur partie privative, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir la majorité prévue à l’article 1097. L’obligation faite par le droit antérieur d’obtenir le consentement de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix pour modifier les limites de quelques fractions, généralement deux ou trois, n’a pas été reprise, car la modification des limites des fractions n’intéresse que les copropriétaires des fractions concernées. L’ensemble des copropriétaires n’y a pas d’intérêt, puisque la valeur de leur fraction n’est pas atteinte. Au surplus, en matière de copropriété commerciale, les besoins des acheteurs sont très diversifiés et sont susceptibles de changer assez rapidement.

 

 

1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est de droit nouveau. Il rend nulle toute stipulation de la déclaration qui modifie le nombre de voix nécessaire pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. Il a pour but d’éviter que l’on insère, dans la déclaration, une clause exigeant l’unanimité pour prendre certaines décisions, alors même que la loi prévoit un pourcentage.

 

 

1102. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 g C.C.B.C

 

 

1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix. L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée. Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages intérêts.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article permet à un copropriétaire de demander, à certaines conditions, l’annulation d’une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Ce dernier cas pourrait, notamment, se présenter par suite de la réduction du nombre de voix du promoteur ou d’un copropriétaire. L’article consacre en matière de copropriété l’abus de droit, et vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité.