SECTION VIII- DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

 

1104. Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration. Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, vise à transférer aux copropriétaires le contrôle du syndicat exercé par le promoteur, dans les quatrevingt- dix jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires. Cet article est une suite logique de l’article 1092 qui limite le nombre de voix dont peut disposer un promoteur. Il permet d’éviter qu’un promoteur ne se nomme administrateur pour une longue période et ne contrôle ainsi le syndicat, même après qu’il ne détienne plus la majorité de voix en assemblée.

 

 

1105. Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration. Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu'il constate.

Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, impose au conseil d’administration de rendre compte de son administration lors de la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat et, plus particulièrement, à l’occasion de l’élection des nouveaux administrateurs. Cet article poursuit plusieurs objectifs. D’abord, il permet aux copropriétaires d’obtenir une information adéquate et éclairée sur la situation financière du syndicat. Ensuite, il permet aux copropriétaires d’exercer un certain contrôle sur la gestion du promoteur. Enfin, en obligeant le promoteur à rendre compte, il assure une gestion plus saine du syndicat pendant la période où le promoteur l’administre. En conséquence, les risques d’abus diminuent.

 

 

1106. Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur les informations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement de ses fonctions.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, donne au comptable, à tout moment, accès aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il lui donne aussi le droit d’exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires pour accomplir ses fonctions.

 

 

1106.1 Dans les 30 jours suivant l’assemblée extraordinaire des copropriétaires, le promoteur doit remettre au syndicat la description des parties privatives prévue à l’article 1070.

 

Commentaires de Condolegal.com

L'article 1106.1 a été introduit au Code civil du Québec en 2018 suite aux ajouts apportés à ce dernier par  le projet de loi 141, afin d'obliger le promoteur à remettre au nouveau conseil d'administration élu, lors de l'assemblée extraordinaire (l'assemblée dite « de transition »), une description suffisamment précise des parties privatives afin d'être en mesure d'identifier les améliorations déjà apportées par les copropriétaires, ainsi que, pour le futur, celles qui y seront apportées subséquemment. Cette modification:

• est entrée en vigueur, le 13 décembre 2018, pour les copropriétés établies à compter du 13 juin 2018;

• entrera en vigueur,le 13 juin 2020, pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018.

 

 

1107. Le nouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an.

 

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, permet d’éviter que le promoteur, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, ne passe pas avec certaines personnes des contrats pour une trop longue période ou à des prix souvent exorbitants. Cet article s’inspire de dispositions analogues dans la législation de l’État de la Virginie et de la Floride en matière de copropriété.